📅 Publicado em 15/01/2026 08h18
O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), conhecido por anos como a “inflação do aluguel”, encerrou 2025 com uma rara deflação acumulada, gerando uma expectativa generalizada entre inquilinos: a possibilidade de ver o valor mensal da locação diminuir. Contudo, a aplicação de um reajuste negativo não é automática e abriu um novo capítulo de incertezas e negociações no mercado imobiliário, revelando que a solução para o impasse está, na maioria das vezes, nos detalhes de cada contrato.
Para aprofundar o tema e esclarecer as principais dúvidas de locadores e locatários, entrevistamos o advogado Raí Leorne, especialista em Direito Empresarial e presidente da Comissão de Direito Processual Civil da OAB de Parauapebas. A seguir, ele desvenda as nuances jurídicas por trás dos índices de reajuste, explica o que prevalece quando o contrato é omisso e oferece orientações práticas para quem busca um acordo justo, evitando que a relação contratual se transforme em um conflito judicial.
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CORREIO – Para começar, Dr., poderia explicar de forma simples para os nossos leitores o que é o IGP-M e por que ele ficou conhecido como a “inflação do aluguel”?
Dr. Raí Leorne – O IGP-M é um índice calculado pela Fundação Getulio Vargas que mede a variação de preços do mercado. Ele não foi criado para contratos de aluguel, mas acabou sendo amplamente adotado porque, por muitos anos, refletiu de forma justa a variação dos custos relacionados ao setor imobiliário. Um exemplo simples: se o aluguel era de R$ 1.000,00 e o IGP-M acumulava 10% no ano, o novo valor passava para R$ 1.100,00, preservando o valor do contrato ao longo do tempo.
CORREIO – O IGP-M fechou 2025 com uma deflação acumulada de 1,05%. A dúvida que paira na cabeça de todos os inquilinos é: isso significa que o meu aluguel vai diminuir automaticamente no próximo reajuste?
Dr. Raí Leorne – Não. A deflação do IGP-M indica que houve queda nos preços medidos pelo índice, mas isso não significa que o aluguel será reduzido de forma automática. Tudo depende do que está previsto no contrato de locação. Se o contrato prevê expressamente a aplicação do índice, para mais ou para menos, a redução pode ser exigida pelo inquilino. Porém, se a cláusula fala apenas em “reajuste anual” sem mencionar a possibilidade de diminuição, a interpretação costuma ser mais restritiva, o que exige análise jurídica caso a caso.
CORREIO – Na prática, o que os contratos de aluguel costumam prever sobre a aplicação de índices negativos? É comum que eles garantam essa redução no valor mensal, ou a maioria das cláusulas prevê apenas o reajuste para cima?
Dr. Raí Leorne – Na prática, a maioria dos contratos foi feito pensando em cenários de inflação positiva, ou seja, para aumentar o valor. Por isso, é comum encontrar cláusulas que preveem apenas a atualização do valor, sem mencionar expressamente a hipótese de deflação. Isso faz com que muitos proprietários entendam que o índice serve apenas para reajustar para cima. Um exemplo: o contrato diz que o aluguel será “reajustado anualmente pelo IGP-M”, mas não esclarece se isso inclui redução. Essa falta de clareza é a principal origem dos conflitos atuais.
CORREIO – E se o contrato for omisso, ou seja, não mencionar a possibilidade de um reajuste negativo? Qual é o entendimento jurídico predominante nesse caso? O inquilino tem direito à redução ou prevalece o valor nominal do aluguel?
Dr. Raí Leorne – Quando o contrato é omisso, o entendimento jurídico tende a preservar o valor do aluguel da forma como está, evitando alterações automáticas que não foram expressamente previstas. Em regra, o Judiciário evita interferir no contrato se não houver ilegalidade ou desequilíbrio. Por outro lado, se a manutenção do valor gerar desequilíbrio, o inquilino pode negociar com o locador.
CORREIO – Muitos contratos, especialmente os mais recentes, substituíram o IGP-M pelo IPCA como índice de reajuste. Qual a principal diferença entre eles e por que essa mudança se tornou uma tendência no mercado imobiliário?
Dr. Raí Leorne – O IPCA é o índice oficial da inflação no Brasil e mede diretamente o custo de vida das famílias. Já o IGP-M é mais sensível a variações de preços do mercado, o que o torna mais volátil. Após fortes altas do IGP-M nos últimos anos, muitos contratos migraram para o IPCA por oferecer maior previsibilidade. Para o mercado, isso trouxe mais estabilidade, tanto para inquilinos quanto para proprietários.
CORREIO – Diante de um IGP-M negativo, o inquilino pode tomar a iniciativa de procurar o proprietário ou a imobiliária para negociar uma redução, mesmo que o contrato não seja claro a respeito? Qual a melhor forma de abordar essa negociação?
Dr. Raí Leorne – Sim. A negociação é sempre possível. Mesmo sem previsão no contrato, o inquilino pode procurar o proprietário ou a imobiliária. O ideal é formalizar a proposta por escrito, demonstrando que a redução busca manter o contrato sustentável. É semelhante a uma renegociação bancária: não é um direito automático, mas pode ser vantajosa para evitar a saída do imóvel.
CORREIO – Do ponto de vista do locador, ele é legalmente obrigado a conceder o reajuste negativo? Quais argumentos ele poderia usar para manter o valor do aluguel, mesmo com a queda do IGP-M?
Dr. Raí Leorne – O locador só é obrigado a conceder o reajuste negativo se o contrato previr isso. Na ausência de cláusula expressa, ele pode defender a manutenção do valor. Entre os argumentos mais comuns estão o aumento de custos de manutenção, impostos e condomínio. Em termos simples, o locador pode alegar que o índice não reflete integralmente suas despesas reais.
CORREIO – Além do índice previsto em contrato, sabemos que a lei da oferta e da procura influencia muito o mercado. Como o cenário atual do mercado imobiliário na nossa região pode impactar essa negociação entre inquilinos e proprietários?
Dr. Raí Leorne – O mercado imobiliário local tem peso decisivo na negociação. Em regiões com grande oferta de imóveis e menor demanda, o poder de negociação do inquilino aumenta. Já em áreas valorizadas e com poucos imóveis disponíveis, o proprietário tende a ter mais força negocial. Por exemplo, se há muitos imóveis desocupados, aceitar uma redução pode ser melhor do que ficar meses sem receber aluguel.
CORREIO – Caso não haja acordo amigável para a redução do aluguel, quais são os caminhos legais que o inquilino pode seguir? Vale a pena judicializar a questão?
Dr. Raí Leorne – Se não houver acordo, o inquilino pode buscar o Judiciário por meio de ação revisional de aluguel, prevista na Lei do Inquilinato. Nessa ação, o juiz analisa se o valor está compatível com o mercado e com o equilíbrio contratual. Contudo, judicializar nem sempre compensa. O processo pode ser demorado e tem custos, e o resultado não é garantido. Por isso, a via judicial deve ser considerada como última alternativa. Recomendo procurar um advogado especialista para analisar o caso.
CORREIO – Vimos que, apesar da queda do IGP-M, o custo da habitação medido pelo IPC e o custo da construção (INCC) continuaram subindo. Como esses fatores podem ser usados como argumento na hora de discutir o valor do aluguel?
Dr. Raí Leorne – O aumento do custo da habitação e da construção pode ser utilizado pelo locador como argumento para manter o valor do aluguel. Esses índices demonstram que, apesar da deflação do IGP-M, outras despesas continuam subindo. É como o custo de um serviço: mesmo que um insumo fique mais barato, outros podem encarecer. Esse conjunto de fatores pode justificar a resistência à redução automática dos aluguéis.
CORREIO – Para quem está assinando um contrato de aluguel novo agora, qual é a sua principal recomendação? É mais vantajoso negociar um contrato atrelado ao IGP-M, ao IPCA, ou talvez um modelo de reajuste diferente?
Dr. Raí Leorne – Para novos contratos, a principal recomendação é clareza. Negociar um índice mais estável, como o IPCA, ou até cláusulas híbridas (dois índices), evita conflitos futuros. Também é possível prever expressamente como proceder em caso de índice negativo, estabelecendo regras claras desde o início. Isso traz segurança jurídica para ambas as partes.
CORREIO – Existem cláusulas contratuais que o senhor considera abusivas ou que os inquilinos deveriam ter atenção redobrada para evitar, especialmente no que diz respeito ao reajuste?
Dr. Raí Leorne – Cláusulas que impedem qualquer revisão do aluguel por longos períodos ou que impõem reajustes automáticos (por exemplo 10% por ano) sem critério claro merecem atenção redobrada. O inquilino deve sempre verificar se há equilíbrio e possibilidade de diálogo no contrato. Um exemplo abusivo seria vedar qualquer revisão mesmo em caso de mudança drástica do mercado, o que pode ser questionado judicialmente.
CORREIO – Se um contrato prevê o reajuste pelo IGP-M, mas na prática o proprietário insiste em usar outro índice ou um percentual diferente, o que o inquilino deve fazer?
Dr. Raí Leorne – Se o contrato prevê reajuste pelo IGP-M e o proprietário insiste em aplicar outro índice ou percentual, o inquilino deve formalizar sua discordância por escrito e exigir o cumprimento do contrato. Persistindo o impasse, a orientação é buscar um advogado especialista, evitando pagamentos que possam ser interpretados como concordância tácita.
CORREIO – A pandemia acelerou a troca do IGP-M pelo IPCA. Com a deflação do IGP-M, o senhor acredita que o mercado pode voltar a preferir o IGP-M, ou a tendência de usar o IPCA veio para ficar?
Dr. Raí Leorne – Apesar da deflação, a tendência de substituição do IGP-M pelo IPCA parece ter vindo para ficar. O mercado valoriza previsibilidade, e o IGP-M historicamente apresenta oscilações mais bruscas. É possível que alguns contratos voltem a adotá-lo, mas dificilmente ele retomará o protagonismo absoluto que teve no passado.
CORREIO – Finalmente, que conselho prático o senhor daria para inquilinos e proprietários que têm contratos com aniversário em 2026, para que ambos cheguem a um acordo justo e evitem conflitos?
Dr. Raí Leorne – O principal conselho é diálogo e transparência desde o início. Inquilinos e proprietários devem analisar o contrato e os índices antes do reajuste, buscando soluções equilibradas. Fuja de contratos onde desde o início você não possui capacidade de diálogo ou negociação, provavelmente será assim do início ao fim da relação contratual.