Censo imobiliário aponta desaceleração nos lançamentos e avanço vertical em Marabá

O mercado imobiliário de Marabá vive um momento de transição e ajuste, conforme aponta o primeiro Censo Imobiliário do município. Realizado pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com o Sindicato da Indústria da Construção do Estado do Pará (Sinduscon-PA) e a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o estudo consolida dados de 2025.

Inédito na cidade, o levantamento mapeia exclusivamente o mercado primário, composto por imóveis novos ofertados diretamente por construtoras, incorporadoras e loteadores. O resultado foi divulgado na noite de segunda-feira (2), no Senai Marabá, em um evento realizado em parceria com o Sebrae, o próprio Senai e o CRECI Marabá. Ao analisar lançamentos, estoque, vendas e preços, o estudo visa oferecer informações técnicas para orientar decisões do setor privado e apoiar o planejamento do poder público.

OS DADOS DO CENSO

A análise dos dados revela que 2025 foi um ano de resultados modestos para os lançamentos imobiliários em Marabá. Após um pico em 2022, quando foram lançadas 2.065 unidades, o mercado encerrou 2025 com apenas 239 novas habitações, número que representa uma queda de 74,2% em relação a 2024.

Anderson Gonçalves, head da Brain Inteligência Estratégica para as regiões Norte e Centro-Oeste, explica que o censo funciona como um termômetro da dinâmica imobiliária local. “Ele mostra como está o andamento do mercado na cidade, desde os lançamentos, horizontais e verticais, até o comportamento das vendas, do estoque e do preço do metro quadrado. Com isso, o empresário consegue se posicionar melhor sobre onde lançar e a que preço”, afirma.

Nesse sentido, o relatório aponta que o Valor Geral de Vendas (VGV) também recuou. Em 2025, os lançamentos marabaenses movimentaram R$ 121,7 milhões, uma redução de 36,2% na comparação com 2024. Para Anderson, a desaceleração não é um indicativo negativo, mas um movimento de acomodação. “É um período em que o setor digere o estoque anterior antes de iniciar um novo ciclo de expansão”, avalia.

A metodologia utilizada em Marabá é a mesma aplicada pela Brain em dezenas de municípios brasileiros, sendo que Belém, por exemplo, já está na 31ª edição do levantamento. O estudo é estruturado a partir de entrevistas com empresas do setor e pesquisa de campo para identificar canteiros de obras e empreendimentos em fase de lançamento ou comercialização.

Ubirajara Marques, engenheiro civil e diretor de Habitação Social do Sinduscon-PA, destaca que a metodologia foi desenvolvida em parceria com a CBIC para permitir comparações nacionais. “O objetivo é levantar o que está na mão das construtoras e incorporadoras. Isso ajuda a entender onde estão as oportunidades e onde há excesso de oferta”, diz.

Apesar da redução no volume de lançamentos, o censo aponta uma mudança estrutural no perfil dos empreendimentos. Historicamente marcada pela expansão horizontal, Marabá registrou um avanço significativo da verticalização. Se em 2022, 100% dos novos empreendimentos eram horizontais, em 2025, 92% das unidades lançadas foram verticais.

PREÇOS ALTOS

Com o avanço dos empreendimentos verticais, o preço médio do metro quadrado privativo de apartamentos em Marabá ficou em R$ 7.524. Imóveis de três dormitórios apresentam o metro quadrado mais caro, em torno de R$ 8.575, com preço médio de R$ 877.344 por unidade. Já os apartamentos de dois dormitórios têm valor médio de R$ 343.498 e metro quadrado de R$ 5.573.

Um dado que chama a atenção é a concentração do estoque disponível no alto padrão: quase 47% dos apartamentos à venda custam entre R$ 1,25 milhão e R$ 2 milhões.

Por outro lado, Marabá conta com 2.679 unidades horizontais disponíveis, e 84,4% de tudo o que foi lançado nesse segmento já foi comercializado. Os loteamentos abertos seguem como a opção mais acessível, com preço médio de lote em torno de R$ 76.925. “Esse foi o produto que mais lançou e que apresentou maior absorção na cidade”, destaca Ubirajara.

GARGALO E OPORTUNIDADE

O principal gargalo apontado pelo censo é a ausência de empreendimentos voltados ao programa Minha Casa, Minha Vida, especialmente no formato vertical. Segundo os especialistas, há uma grande parcela da população de Marabá que se enquadra nas faixas do programa, mas não encontra oferta no mercado local. “Isso revela um gap importante de mercado”, afirma Anderson Gonçalves.

Ubirajara ressalta que essa não é uma realidade exclusiva de Marabá. “Na região Norte, especialmente nos municípios do interior, o Minha Casa, Minha Vida é muito desatendido. Ele acaba ficando concentrado nas grandes cidades e em seus entornos”, explica. A dupla reflete que as menores taxas de juros do programa estão hoje na região Norte, entre 4% e 4,5%, fator que pode atrair novos investimentos.

Para que esses empreendimentos se tornem mais atrativos, o poder público precisa fazer sua parte. Plano diretor, legislação urbanística e incentivos locais são citados por Anderson como elementos que podem facilitar ou afastar capital. “O Minha Casa, Minha Vida é um mercado muito sensível. Pequenas alterações na legislação municipal podem fazer muita diferença”, avalia Ubirajara.

RECORRÊNCIA

A expectativa é que o Censo Imobiliário de Marabá seja realizado anualmente. Janisaura Rocha, representante do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI) no município, destaca que o levantamento é importante para orientar o setor. “O censo vai nos ajudar a entender melhor os números reais do mercado e enxergar oportunidades que hoje ainda passam despercebidas”, diz.

Para o Sinduscon-PA, o estudo não interessa apenas ao empresariado. “É fundamental que o poder público acompanhe esses dados. Saber o que está sendo produzido ou não ajuda no planejamento da cidade”, destaca Ubirajara. Segundo ele, a falta de oferta imobiliária tende a encarecer toda a cadeia, afetando imóveis usados e aluguéis. “Um município que cresce como Marabá precisa de um mercado imobiliário ativo. Caso contrário, a cidade deixa de atrair pessoas e passa a expulsá-las”, conclui.

O primeiro Censo Imobiliário mostra que o desafio agora é equilibrar a oferta com a forte demanda por habitação acessível, especialmente para a população de menor renda.